Asuntosijoittaminen osakeyhtiön kautta

Moni yrittäjä miettii, mihin sijoittaa yrityksen varoja. Asuntosijoittaminen osakeyhtiön kautta on yksi vaihtoehto. Adcountin kirjanpitäjät kertovat, mitä tulee huomioida, kun hankitaan sijoitusasunto yrityksen nimiin.

Miksi sijoittaa osakeyhtiön kautta?

Asuntosijoittaminen yrityksen kautta tarjoaa mahdollisuuden verosuunnitteluun, voittojen uudelleensijoittamiseen ja selkeän erottelun yrityksen ja henkilökohtaisen talouden välille.

Asunnon voi rahoittaa pankkilainalla tai sijoittamalla itse rahaa yritykseen esimerkiksi SVOP-sijoituksena. Kun yrittäjä tekee SVOP-sijoituksen, sijoitusasunto kasvattaa yrityksen nettovarallisuutta, mikä voi parantaa mahdollisuuksia maksaa osinkoja verotehokkaasti.

Hyödyt lyhyesti:

• Hyvä tapa sijoittaa yrityksen ylimääräisiä varoja
• Verotuksen optimointi, voit valita nostatko rahat palkkana vai osinkona
• Sijoitusasunto kasvattaa nettovarallisuutta, mikä voi mahdollistaa edullisemmat osingot
• Tilitoimisto hoitaa veroilmoitukset, yrittäjän ei tarvitse täyttää lomakkeita itse

Sijoitusasunto osakeyhtiön kirjanpidossa

Asunnon hankinta: Kun osakeyhtiö hankkii pitkäaikaisen sijoitusasunnon, se kirjataan taseen pysyviin vastaaviin hankintamenoon. Hankintamenoon kirjataan hankintahinta ja siihen liittyvät kulut kuten varainsiirtovero ja välityspalkkiot. Taloyhtiön yhtiölaina ei näy osakeyhtiön taseessa.

Vuokratulot kirjataan kirjanpidossa liiketoiminnan muihin tuottoihin. Kuluina vähennetään hoitovastikkeet, tuloutetut rahoitusvastikkeet, remonttikulut ja lainojen korot. Nettotuotto verotetaan 20 % yhteisöverokannalla.

Rahoitusvastikkeet yrityksen kirjanpidossa: vähennyskelpoisia vain, jos taloyhtiö tulouttaa ne kirjanpidossaan. Rahastoitu rahoitusvastike ei ole heti vähennyskelpoinen. Pääomavastikkeiden käsittelytapa tulee tarkistaa isännöitsijältä.

Remonttikulut: oston yhteydessä tehdyt perusparannukset lisäävät hankintamenoa (kirjataan taseelle), eikä niitä voi vähentää heti. Vuokrauskäytön aikana tehdyt kulut ovat vähennyskelpoisia. Ennen vuokrauksen alkua tehdyt kulut eivät ole heti tulosvähennettäviä.

Sijoitusasunnon korot ovat yrityksen verotuksessa vähennyskelpoisia.

Asunnon myyntivoitto/tappio kirjataan rahoitustuottoihin/kuluihin tai liiketoiminnan muihin tuottoihin/kuluihin, riippuen yhtiön toiminnan luonteesta.

Holding-yhtiö asuntosijoittamisessa

Moni asuntosijoittaja toimii holding-yhtiön kautta. Asuntosijoittamista varten voi perustaa holding-yhtiön, joka omistaa asunnot. Etuina riskien hajautus, varojen joustava siirtäminen ja kasvun hallittu rakentaminen.

Adcountilla on vahva kokemus sekä holding-yhtiöiden kirjanpidosta että asuntosijoittamisen erityiskysymyksistä. Autamme varmistamaan, että verotus ja taloushallinto hoituvat tehokkaasti ja lainmukaisesti.

Holding-yhtiön hyödyt:

• Riskien hallinta: Osakeyhtiö on erillinen oikeushenkilö, mikä suojaa omistajan henkilökohtaista varallisuutta sijoitustoiminnan riskeiltä.
• Selkeä talouden erottelu: Yrityksen ja yksityistalouden erottaminen helpottaa kirjanpitoa, rahoituksen hakemista ja varojen hallintaa.
• Kasvun mahdollisuudet: Holding-yhtiö sopii erityisesti silloin, kun asuntosijoittamista halutaan kasvattaa useampaan kohteeseen tai tehdä yhdessä sijoittajakumppaneiden kanssa.
• Joustava omistajuus: Osakkeiden myynti ja omistajanvaihdokset ovat yleensä helpompia kuin yksittäisten asuntojen siirrot, mikä helpottaa myös sukupolvenvaihdoksia.
• Verotukselliset hyödyt: Yhtiön tulosta verotetaan 20 % yhteisöverolla, mikä on usein kevyempää kuin yksityishenkilön pääomatulovero (30/34 %). Lisäksi voitot voi jättää yrityksen sisään ja sijoittaa helposti uudelleen.
• Varojen noston joustavuus: Holding-yhtiössä yrittäjä voi itse päättää, nostaako varoja palkkana vai osinkoina ja milloin sen tekee. Yhtiön omistama asunto kasvattaa myös nettovarallisuutta, mikä voi mahdollistaa edullisemmat osingot.

Verotuksen näkökulmia

Vuokratulojen verotus:

• Yhteisövero on 20 % yrityksen tuloksesta
• Kulut (vastikkeet, korot, remontit) vähennetään ennen veroja
• Verojen maksun jälkeen voitot jäävät osakeyhtiöön, kunnes ne nostetaan ulos

Arvonlisävero:

• Asuinhuoneistojen vuokraus on pääsääntöisesti arvonlisäverotonta.
• Hankinnat ja kulut ovat arvonlisäverotuksessa vähennyskelvottomia.
• Liikehuoneistojen vuokrauksessa voidaan hakeutua arvonlisäverovelvolliseksi.
• Flippauksessa myynti on yleensä arvonlisäverotonta, ellei kyseessä ole uudiskohde tai merkittävä perusparannus.

Varainsiirtovero:

• Maksetaan aina, kun asunto vaihtaa omistajaa
• Usein kiinteistövälittäjä tekee ilmoituksen, mutta jos välittäjää ei ole, ostaja itse tai kirjanpitäjä tekee ilmoituksen OmaVerossa
• Myös myöhemmät siirrot (esim. yritykseltä omistajalle) aiheuttavat varainsiirtoveron – tämän vuoksi asuntoa ei yleensä kannata siirtää yrityksen nimiin ja takaisin

Asuntoflippaus osakeyhtiössä

Myös osakeyhtiö voi harjoittaa asuntoflippausta, joka tarkoittaa asuntojen ostamista, remontointia ja nopeaa myyntiä voitolla. Tavoitteena on realisoida myyntivoitto mahdollisimman nopeasti. Nämä asunnot kirjataan vaihto-omaisuuteen, jolloin kaikki ostoon, remontointiin ja myyntiin liittyvät kulut vähennetään suoraan myyntivoitosta. Asuntojen myynti on pääsääntöisesti arvonlisäverotonta, joten hankinnoistakaan ei alv-vähennyksiä.

Flippauksen tuotot verotetaan 20 % yhteisöverolla, ja toiminta on tyypillisesti elinkeinotoimintaa. Mahdolliset tappiolliset vuodet voidaan vähentää seuraavien vuosien voitoista.

Riskit ja huonot puolet

Vaikka osakeyhtiö tarjoaa paljon etuja, myös riskejä ja haittoja on hyvä huomioida:

• Varojen noston verotus: Yhtiöön kertyneet varat eivät ole suoraan omistajan käytettävissä. Rahan nostaminen palkkana tai osinkona aiheuttaa lisäverotusta, ja osingonjaon määrä riippuu nettovarallisuudesta ja yhtiön vapaasta omasta pääomasta.
• Verotuksen rajoitukset: Yritys ei voi hyödyntää yksityishenkilöille kuuluvia etuja, kuten kahden vuoden sääntöä tai hankintameno-olettamaa. Sijoitusasunnon hankintahinta ei myöskään vähennä tulosta heti.
• Rahoitus ja korkokulut: Yrityslainojen korot ovat usein yksityislainoja korkeampia, ja pankkien vakuusvaatimukset voivat olla tiukempia kuin yksityishenkilöllä.
• Asunto yrittäjän käytössä: Jos yrittäjä asuu yhtiön omistamassa asunnossa, syntyy verotettava asuntoetu. Lisäksi tällaisen asunnon arvoa ei voi laskea nettovarallisuuteen osinkoja varten.
• Omistuksen siirrot: Asunnon siirtäminen yhtiöltä omistajalle on verotuksellisesti kallista ja aiheuttaa aina varainsiirtoveron. Tämä tekee omistuksen muuttamisesta myöhemmin hankalaa.
• Konkurssi- ja ulosottoriski: Yhtiön nimissä oleva asunto voidaan menettää, jos yritys ajautuu maksuvaikeuksiin.
• Hallinnollinen työ: Osakeyhtiön perustaminen ja ylläpito vaativat enemmän hallinnollista työtä ja kustannuksia (kirjanpito, tilinpäätös, veroilmoitukset) verrattuna yksityiseen asuntosijoittamiseen.
• Verotuksen monimutkaisuus: Osakeyhtiön verotus on monipuolisempaa kuin yksityissijoittajan, ja virheet voivat johtaa veroseuraamuksiin. Usein tarvitaan asiantuntijan apua.

Yhteenveto

Asuntosijoittaminen osakeyhtiön kautta on tehokas tapa hallinnoida riskejä ja kasvattaa varallisuutta, kun kirjanpito ja verotus hoidetaan oikein. Adcount varmistaa, että sijoitusasunto osakeyhtiön kirjanpidossa käsitellään lain ja verottajan ohjeiden mukaisesti, rahoitusvastikkeet kirjataan oikein, vuokratulojen verotus on kunnossa ja kokonaisuus pysyy verotehokkaana.

Lue myös

• Osakkaan sijoitus osakeyhtiöön